Về mục tiêu của đạo luật và những vấn đề đạo luật này có thể giải quyết được:
- Thứ nhất, cần phân tách hai loại vấn đề, vấn đề tuyên bố sở hữu hoặc các quyền tài sản liên quan đến đất đai và vấn đề tổ chức đăng ký các quyền đó. Tuyên bố các quyền tài sản về đất đai có lẽ thuộc phạm vi của Luật đất đai 2003, đang được sửa đổi. Đạo luật về đăng ký bất động sản thiên về các thao tác kỹ thuật, bao gồm tổ chức hệ thống đăng ký quyền tài sản liên quan đến đất, các giao dịch liên quan đến quyền tài sản đó (thế chấp, địa dịch, …);
- Thứ hai, cần tổ chức đăng ký bất động sản như một dịch vụ công mà Nhà nước cung cấp cho người dân, hoặc không thu phí, hoặc thu một khoản tượng trưng rất nhỏ. Mục đích của việc đăng ký giúp cho Nhà nước thu được thuế điền sản, giúp cho người dân nhận được sự bảo hộ đối với quyền taì sản của mình. Đạo luật này chỉ phát huy được tác dụng nếu việc đăng ký nhà đất, cấp phát sổ đỏ lần đầu không gây tốn kém quá mức cho người dân (hiện nay thu khoảng 6%= 4% chuyển nhượng + 1% nhà + 1% phí); tức là phải được soạn và thay đổi song hành với các chính sách thuế và lệ phí về nhà đất.
- Thứ ba, tôi không nghĩ việc cấp sổ đỏ là mục tiêu chính của luật này. Sổ đăng ký gốc mới là quan trọng, cấp hay không cấp sổ đỏ tùy theo yêu cầu của chủ tài sản. Giá trị đăng ký ở sổ gốc, như không ở cuốn sổ đỏ.
- Thứ tư, cơ quan thực hiện dịch vụ công đăng ký nhà đất nên là một cơ quan chuyên môn độc lập, tự quyết (kiểu như public authority), có thể chịu sự giám sát về chính sách của một bộ nào đó, song có sự tự chủ lớn về chuyên môn (giống như cơ quan thuế hay hải quan, tuy thuộc Bộ tài chính, song bộ máy nên độc lập). Điều cốt lõi là cơ quan này có hệ thống đăng ký liên thông, độc lập.
Về những nội dung Ban soạn thảo đã gợi ý thảo luận:
- Về giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản, § 8 Dự thảo. Về điểm này có lẽ nên phân thành 02 loại, loại đăng ký công nhận sở hữu lần đầu và loại đăng ký biến động sau này. Việc công nhận sở hữu thuộc phạm vi của Luật đất đai, Luật này chỉ nên quan tâm đến đăng ký theo ý nghĩa đối kháng với người thứ ba, nghĩa là xác lập quyền ưu tiên được bảo hộ của những giao dịch đã đăng ký với cơ quan quản lý nhà đất. Việc đăng ký không xác lập quyền, chỉ xác lập ưu tiên được bảo hộ.
- Nếu ghi nhận như thế, thì một luật sửa nhiều luật, § 8 của dự thảo luật này buộc phải sửa đổi các điều tương ứng của BLDS và các luật khác có liên quan.
- Về cơ quan đăng ký bất động sản, § 16 dự thảo, như đã bình luận, quan trọng cơ quan này phải là cơ quan thi hành độc lập, quản lý theo địa hạt, có thể tách khỏi địa giới hành chính cấp tỉnh.
- Thứ nhất, cần phân tách hai loại vấn đề, vấn đề tuyên bố sở hữu hoặc các quyền tài sản liên quan đến đất đai và vấn đề tổ chức đăng ký các quyền đó. Tuyên bố các quyền tài sản về đất đai có lẽ thuộc phạm vi của Luật đất đai 2003, đang được sửa đổi. Đạo luật về đăng ký bất động sản thiên về các thao tác kỹ thuật, bao gồm tổ chức hệ thống đăng ký quyền tài sản liên quan đến đất, các giao dịch liên quan đến quyền tài sản đó (thế chấp, địa dịch, …);
- Thứ hai, cần tổ chức đăng ký bất động sản như một dịch vụ công mà Nhà nước cung cấp cho người dân, hoặc không thu phí, hoặc thu một khoản tượng trưng rất nhỏ. Mục đích của việc đăng ký giúp cho Nhà nước thu được thuế điền sản, giúp cho người dân nhận được sự bảo hộ đối với quyền taì sản của mình. Đạo luật này chỉ phát huy được tác dụng nếu việc đăng ký nhà đất, cấp phát sổ đỏ lần đầu không gây tốn kém quá mức cho người dân (hiện nay thu khoảng 6%= 4% chuyển nhượng + 1% nhà + 1% phí); tức là phải được soạn và thay đổi song hành với các chính sách thuế và lệ phí về nhà đất.
- Thứ ba, tôi không nghĩ việc cấp sổ đỏ là mục tiêu chính của luật này. Sổ đăng ký gốc mới là quan trọng, cấp hay không cấp sổ đỏ tùy theo yêu cầu của chủ tài sản. Giá trị đăng ký ở sổ gốc, như không ở cuốn sổ đỏ.
- Thứ tư, cơ quan thực hiện dịch vụ công đăng ký nhà đất nên là một cơ quan chuyên môn độc lập, tự quyết (kiểu như public authority), có thể chịu sự giám sát về chính sách của một bộ nào đó, song có sự tự chủ lớn về chuyên môn (giống như cơ quan thuế hay hải quan, tuy thuộc Bộ tài chính, song bộ máy nên độc lập). Điều cốt lõi là cơ quan này có hệ thống đăng ký liên thông, độc lập.
Về những nội dung Ban soạn thảo đã gợi ý thảo luận:
- Về giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản, § 8 Dự thảo. Về điểm này có lẽ nên phân thành 02 loại, loại đăng ký công nhận sở hữu lần đầu và loại đăng ký biến động sau này. Việc công nhận sở hữu thuộc phạm vi của Luật đất đai, Luật này chỉ nên quan tâm đến đăng ký theo ý nghĩa đối kháng với người thứ ba, nghĩa là xác lập quyền ưu tiên được bảo hộ của những giao dịch đã đăng ký với cơ quan quản lý nhà đất. Việc đăng ký không xác lập quyền, chỉ xác lập ưu tiên được bảo hộ.
- Nếu ghi nhận như thế, thì một luật sửa nhiều luật, § 8 của dự thảo luật này buộc phải sửa đổi các điều tương ứng của BLDS và các luật khác có liên quan.
- Về cơ quan đăng ký bất động sản, § 16 dự thảo, như đã bình luận, quan trọng cơ quan này phải là cơ quan thi hành độc lập, quản lý theo địa hạt, có thể tách khỏi địa giới hành chính cấp tỉnh.
Comments