Skip to main content

Y kien ngan ve du luat dang ky bat dong san


Về mục tiêu của đạo luật và những vấn đề đạo luật này có thể giải quyết được:
- Thứ nhất, cần phân tách hai loại vấn đề, vấn đề tuyên bố sở hữu hoặc các quyền tài sản liên quan đến đất đai và vấn đề tổ chức đăng ký các quyền đó. Tuyên bố các quyền tài sản về đất đai có lẽ thuộc phạm vi của Luật đất đai 2003, đang được sửa đổi. Đạo luật về đăng ký bất động sản thiên về các thao tác kỹ thuật, bao gồm tổ chức hệ thống đăng ký quyền tài sản liên quan đến đất, các giao dịch liên quan đến quyền tài sản đó (thế chấp, địa dịch, …);
- Thứ hai, cần tổ chức đăng ký bất động sản như một dịch vụ công mà Nhà nước cung cấp cho người dân, hoặc không thu phí, hoặc thu một khoản tượng trưng rất nhỏ. Mục đích của việc đăng ký giúp cho Nhà nước thu được thuế điền sản, giúp cho người dân nhận được sự bảo hộ đối với quyền taì sản của mình. Đạo luật này chỉ phát huy được tác dụng nếu việc đăng ký nhà đất, cấp phát sổ đỏ lần đầu không gây tốn kém quá mức cho người dân (hiện nay thu khoảng 6%= 4% chuyển nhượng + 1% nhà + 1% phí); tức là phải được soạn và thay đổi song hành với các chính sách thuế và lệ phí về nhà đất.
- Thứ ba, tôi không nghĩ việc cấp sổ đỏ là mục tiêu chính của luật này. Sổ đăng ký gốc mới là quan trọng, cấp hay không cấp sổ đỏ tùy theo yêu cầu của chủ tài sản. Giá trị đăng ký ở sổ gốc, như không ở cuốn sổ đỏ.
- Thứ tư, cơ quan thực hiện dịch vụ công đăng ký nhà đất nên là một cơ quan chuyên môn độc lập, tự quyết (kiểu như public authority), có thể chịu sự giám sát về chính sách của một bộ nào đó, song có sự tự chủ lớn về chuyên môn (giống như cơ quan thuế hay hải quan, tuy thuộc Bộ tài chính, song bộ máy nên độc lập). Điều cốt lõi là cơ quan này có hệ thống đăng ký liên thông, độc lập.

Về những nội dung Ban soạn thảo đã gợi ý thảo luận:

- Về giá trị pháp lý của việc đăng ký bất động sản, § 8 Dự thảo. Về điểm này có lẽ nên phân thành 02 loại, loại đăng ký công nhận sở hữu lần đầu và loại đăng ký biến động sau này. Việc công nhận sở hữu thuộc phạm vi của Luật đất đai, Luật này chỉ nên quan tâm đến đăng ký theo ý nghĩa đối kháng với người thứ ba, nghĩa là xác lập quyền ưu tiên được bảo hộ của những giao dịch đã đăng ký với cơ quan quản lý nhà đất. Việc đăng ký không xác lập quyền, chỉ xác lập ưu tiên được bảo hộ.
- Nếu ghi nhận như thế, thì một luật sửa nhiều luật, § 8 của dự thảo luật này buộc phải sửa đổi các điều tương ứng của BLDS và các luật khác có liên quan.
- Về cơ quan đăng ký bất động sản, § 16 dự thảo, như đã bình luận, quan trọng cơ quan này phải là cơ quan thi hành độc lập, quản lý theo địa hạt, có thể tách khỏi địa giới hành chính cấp tỉnh.

Comments

Popular posts from this blog

Arbitrability

§ 2 LCA 2010 focuses on commercial arbitration, to settle commercial disputes, with at least one of the parties who is merchant and conducts commercial act. Additionally, the scope of arbitrable commercial disputes is determined by special law, such as Commercial Law 2005, Law on Investment 2014, and Law on PPP 2020. Example from practice: A and B are wife and husband in a pending divorce process. In dividing their joint property, they agree to divide the shares jointly owned in a company: 40% for A, and 60% for B. Disputes arise because A will remain as active shareholder with all voting rights, but B only agrees to compensate the market value of this 40% of these shares, estimated 1200 billion VND. A and B agree to settle this dispute by arbitration. Is this dispute arbitrable? Divorce is a civil procedure under jurisdiction of VN court ( § 28 Civil Procedure Code 2019). In the marriage, wife and husband are not merchants, the divorce is not a commercial act ( § 2 LCA). Theref

Đoán định tư pháp là gì?

Bài viết ngắn dưới đây góp phần tìm hiểu và trả lời các câu hỏi sau đây: (i) Đoán định tư pháp là gì, ra đời trong bối cảnh nào, có ảnh hưởng gì trong ngành tư pháp trên thế giới, (ii) Ngành tư pháp Việt Nam nên chuẩn bị như thế nào để chủ động ứng xử với xu thế Đoán định tư pháp [1] . Đoán định tư pháp (Predictive Justice) là gì? 1.       Đoán định tư pháp là một xu thế thay đổi cung cách cung cấp dịch vụ pháp lý, trong đó có hoạt động xét xử của tòa án, dưới sức ép của thời đại dữ liệu lớn (big data), trí tuệ nhân tạo (AI), với sự xuất hiện của các công ty khởi nghiệp công nghệ pháp lý (Legal Tech start-up), cung cấp những giải pháp tư vấn, hỗ trợ pháp lý trên nền tảng của các công nghệ thông minh. 2.       Xu thế này bắt nguồn từ những nỗ lực cung cấp nguồn luật mở (open data) từ 50 năm nay. Do công nghệ thay đổi rất nhanh (máy tính, vật liệu bán dẫn, chip điện tử, mạng Internet, các thuật toán dẫn tới trí tuệ nhân tạo), 50 năm qua máy tính đã thông minh hơn 1,
  Pham Duy Nghia graduated at Leipzig University in Germany (LLB 1988, PhD 1991). He was a Fulbright visiting scholar at Harvard Law School (2001-2002). At Fulbright University Vietnam he teaches Law and Public Policy, Public Governance, Research Methods of Public Policy. As arbitrator Prof Pham Duy Nghia has served in more than 100 cases hearing transnational business disputes, including commercial, investment, construction, insurance, corporate disputes, M & A and intellectual property disputes. Besides teaching, research, and practicing law, Pham Duy Nghia is a frequent commentator in leading newspapers and media in Vietnam. The areas concerned include protection of basic citizen’s right, voice and accountability in public governance, regulatory quality, rule of law and access to justice.